Formy rozliczania najmu prywatnego

Jesteś osobą wynajmującą mieszkania i zastanawiasz się jaka forma opodatkowania jest korzystniejsza?

Ten artykuł jest dla Ciebie!

W przypadku najmu prywatnego mamy do wyboru dwie formy opodatkowania tj.:

1. ryczałt (8,5% lub 12,5% od przychodu)
2. skala podatkowa (18% lub 32% od dochodu).

Ryczałt

• W przypadku tylko tej formy opodatkowania mamy możliwości wyboru rozliczania podatku miesięcznie lub kwartalnie.
• Konieczne jest ewidencjonowanie tylko przychodów.
• Podstawą do określenia przychodu z najmu są kwoty rzeczywiście zapłacone przez najemcę.
• Wymaga rozliczenia przychodów z najmu na formularzu PIT -28 do 31 stycznia każdego roku za rok poprzedni.

Skala podatkowa

• Podatek rozliczamy tylko miesięcznie.
• Konieczne jest ewidencjonowanie przychodów i kosztów oraz gromadzenie dokumentów potwierdzających przychód i koszty.
• Wymaga  uwzględnienia przychodów i kosztów najmu w rozliczeniu rocznym PIT-36 do 30 kwietnia każdego roku za rok poprzedni.

Przychodem w najmie są: czynsz najmu, opłaty za media jak nie została przerzucona na najemcę oraz ta cześć kaucji która została zatrzymana przez wynajmującego (nie zwrócona na koniec najmu, bez względu na powód).

Kosztem w najmie są: amortyzacja, wyposażenie, ubezpieczenie, odsetki od kredytu, opłaty administracyjne, czynsz do spółdzielni, koszty pośrednika, ogłoszeń, naprawy i inne.

W mojej ocenie decydujący wpływ na wybór formy opodatkowania ma obliczenie amortyzacji w tym wartości początkowej mieszkania.

Amortyzacja jest kosztem podatkowym (odpisem amortyzacyjnym) który może wynosić rocznie od 1,5% do 10% wartości początkowej nieruchomości. Ustala się ją tylko raz dla danego mieszkania i nie można tej wysokości zmieniać.

Stawka amortyzacji 1,5% dotyczy nieruchomości nabytych od dewelopera na rynku pierwotnym i tych oddanych do użytkowania w okresie krótszym niż 60 m-cy.

Stawka amortyzacji 2,5 % dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Stawki amortyzacji powyżej  2,5 % to stawki ustalane indywidualnie i mogą dotyczyć tylko nieruchomości używanych przed nabyciem dłużej niż 60 miesięcy lub ulepszonych w więcej niż 30%.

Nie zawsze przyjęcie stawki maksymalnej tj. 10 % będzie dla nas korzystne. Zbyt wysokie koszty uzyskania przychodu powodują, że bezpowrotnie w kolejnych latach stracimy możliwości rozliczenia strat na najmie z lat ubiegłych.

Wartość początkowa nieruchomości będąca podstawą amortyzacji to cena  nabycia nieruchomości powiększona o koszty notarialne i koszty ulepszenia nieruchomości. Należy pamiętać że grunt się nie zużywa i nie podlega amortyzacji tym samym nabywając prawo własności do lokalu mieszkalnego, nabywamy udział w częściach wspólnych w tym udział w gruncie. Dlatego ustalając wartość początkową jak wyżej należy odjąć od niej wartość udziału w gruncie.

Wybór formy opodatkowania najmu prywatnego dokonujemy przez złożenie oświadczenia w urzędzie skarbowym właściwym ze względy na miejsce zameldowania tylko raz w roku w terminach:

• Do 20 stycznia danego roku od którego ma obowiązywać zmiana opodatkowania, lub
• Do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu, lub
• Do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.

Przykład.

Wynajmujemy kawalerkę, miesięczny czynsz najmu 1000 zł + opłaty za media 150 zł – opłata do spółdzielni 350 zł. Wartość początkowa mieszkania 120 000 zł, zakupione na kredyt, miesięczna rata odsetkowa 454 zł, ubezpieczenie roczne 350 zł, podatek od nieruchomości 70 zł.

Uwaga: jeśli masz więcej niż dwie nieruchomości na wynajem pamiętaj że wybierając formę opodatkowania wybierasz ją dla wszystkich nieruchomości. Nie ma możliwości aby jedną nieruchomość opodatkować ryczałtem a drugą podatkiem od dochodu.

Kilkunastoletnie doświadczenie na rynku najmu mieszkań i wyceny nieruchomości pozwala nam trafnie ocenić potencjał dostępnych na rynku ofert i wybieramy te, które zapewniają wysoką rentowność wynajmu oraz mają szanse na wzrost wartości w czasie.

Oferujemy kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego:

• Znajdziemy atrakcyjną ofertę nieruchomości cieszącą się zainteresowaniem wynajmujących, dopasowaną do określonego budżetu,

• Przygotujemy ocenę potencjału inwestycyjnego, analizę kosztów i rentowności wynajmu,

• Kompleksowo doradzimy w zakresie wykończenia pod klucz, wynajmu i zarządzania,

• Pomożemy w wyborze optymalnej strategii inwestowania w nieruchomości, w tym optymalizację podatkową,

• Pomożemy wyjść z inwestycji.

Więcej znajdziesz tu: https://dorotagagat.eu/doradztwo/